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卖方迁走自家户口,房屋上还有别人户口仍要赔


只要房屋买卖合同有约定,卖方不迁出户口的行为肯定会构成违约,由此产生的纠纷可以依照合同解决。但由于历史原因,有些二手房虽然已经经过多次交易,但房屋上依然保留着曾经

卖方迁走自家户口,房屋上还有别人户口仍要赔
         只要房屋买卖合同有约定,卖方不迁出户口的行为肯定会构成违约,由此产生的纠纷可以依照合同解决。但由于历史原因,有些二手房虽然已经经过多次交易,但房屋上依然保留着曾经房主或其相关人的户口,即买卖合同约定的房屋上还登记有案外第三人的户口。那买方因户口迁移问题引发纠纷主张违约金赔偿能否获得法院支持?违约金的数额应当如何计算呢?下面由盈法律师事务所为您介绍,谢谢阅读。
基本案情:
         闫某与康某签订房屋买卖合同,约定闫某以459万元的价格购买康某名下的房屋。同时康某应在房屋过户30日内将户口迁出,否则应支付相应违约金。虽然康某一家的户口依约迁出,但在落户时,闫某发现房屋上仍落有宫某等三个陌生人的户口,康某称宫某为前房主,户口一直在这套房屋上。康某表示,现在房屋上存在宫某等人的户口,是第三人宫某不履行义务的结果。他已经积极要求宫某迁出户口,但宫某置之不理,法律上也没有途径能够要求其强制履行。双方不能协商一致,闫某认为康某构成违约,遂诉至法院要求康某依照合同赔偿违约金22万余元。
法院判决:
         作为卖方,康某有义务审查房屋上是否存在他人的户口,既然双方约定了卖方负有户口迁出的义务,在闫某迁入户口时,房屋上仍有他人的户口,就可以认定违约。根据合同的相对性,闫某主张向康某索赔于法有据,如果康某认为其损失应由宫某承担,则可以另案解决。
         虽然房屋上仍有他人的户口,当地派出所仍为闫某及家人办理落户。考虑到闫某暂时没有产生实际损失,酌情降低了违约金的数额,判决康某赔偿闫某违约金10万元。
         但虽然法院酌减了违约金,但由于案外人宫某迁出户口的时间无法确定,如果后续闫某确实因宫某未迁出户口导致损失,如房屋交易价值降低、影响子女上学等情况,还可以在实际损失发生后另行主张权利。
律师提醒您:
         买方因户口迁移纠纷主张违约金赔偿一般情况下都能获得支持,但违约金被全额支持的比例则以当事人的实际损失为基础,并兼顾合同的履行情况、当事人过错程度和预期利益等各方面因素,作出合理判断。由于违反户口迁移义务的违约行为通常会持续较长时间,因此双方约定的违约金标准相对较高,甚至有些案件的违约金高达100万元。但在司法实践中,由于迁移户口对不同类型的房屋造成的影响有一定差别,有当事人在诉讼期间主动履行了迁户义务,或原告实际损失并不大的,法院会根据具体案情酌情调整违约金数额。
          目前,单纯的户口能否迁移、如何迁移等问题属于公安机关户籍管理的职权范围,法院对此没有审理权限,更无法强制执行。因此律师建议买方采用明确约定户口迁移时间及违约责任的形式来制约出卖人,督促其尽快迁出户口。
 
          而涉及学区房时,情况就更为复杂,购房人应当提前核实交易房屋的户籍登记情况,向房屋所在地派出所咨询相关落户政策,并向教育部门核实学籍使用情况,以确保购买房屋后子女可以顺利入学。建议双方可以约定保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金,以敦促出卖人及时履行户口迁移义务。
 
河南盈法律师事务所 刘律师
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