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违章建筑租赁合同的效力


基本案情: 2011年12月18日,原告甲与村委会签订了乡镇企业联办合同,约定:村委会以集体土地4.25亩入股,与甲联办乡镇企业,合同期限从2011年12月18日至2033年12月17日止。村委会按照每

违章建筑租赁合同的效力
基本案情:
       2011年12月18日,原告甲与村委会签订了乡镇企业联办合同,约定:“村委会以集体土地4.25亩入股,与甲联办乡镇企业,合同期限从2011年12月18日至2033年12月17日止。村委会按照每年每亩1500元收取土地费,甲对该企业自主经营、自负盈亏。”其后,原告在未办理用地及规划、建设审批手续的情况下,在租用的农用地上擅自修建了厂房。2012年8月28日,原、被告签订厂房租赁合同。合同履行过程中,原告以被告经常无故拖欠租金为由,主张解除租赁合同;被告则认为因双方对租金标准产生争议,被告自2013年2月18日起拒向原告支付租金,但之前被告并未拖欠过租金。且原告于2013年4月20日无故断水、断电,导致被告无法正常使用厂房,原告应当赔偿被告因此遭受的经济损失。为此,原告诉至法院,请求确认租赁合同无效,同时要求被告返还租赁物并按照合同约定支付拖欠的租金及滞纳金。
律师观点:
       本案争议焦点是:违法建筑物租赁合同是否有效?若租赁合同无效,承租方应否支付使用费?对此,有三种处理意见。第一种意见认为,占用耕地修建厂房违反了土地管理法、农村土地承包法法律法规的强制性规定,建筑物属非法建筑,租赁合同应属无效。依据民法通则第一百三十条规定,租金属于违法建筑关系人的非法所得,应予以收缴。第二种意见认为,应当区分非法建筑行为和出租行为,建筑行为违法属于行政法规范的范畴,其应受到行政法的制裁;出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为,其效力不受建筑行为的影响。法律并未规定出租人必须是租赁物的所有权人,违法建筑的建设者基于占有而享有使用及收益的权能,故租赁物为非法建筑不影响租赁合同的效力,原告应当取得租金收益并有权收回房屋。第三种意见则认为,租赁合同违反法律强制性规定无效,根据无效合同应互相返还财产的规定,承租方应将房屋返还给出租人。虽因租赁合同无效,承租人不支付租金,但是承租人实际使用了租赁物,应支付房屋使用费,使用费的数额可参照双方约定的租金标准或房管部门核定的租金标准给付。笔者赞同第三种意见。
作者:河南盈法律师事务所
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