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张某房屋买卖合同纠纷案


2015年7月张某与黄某签订二手房买卖合同,张某按照合同的约定支付王某房屋的全部价款,双方约定于合同签订之后的一个月内协助对方办理房屋产权过户登记手续,并交付房屋的钥匙

张某房屋买卖合同纠纷案
       2015年7月张某与黄某签订二手房买卖合同,张某按照合同的约定支付王某房屋的全部价款,双方约定于合同签订之后的一个月内协助对方办理房屋产权过户登记手续,并交付房屋的钥匙。但事后房价上涨,黄某反悔,张某屡次要求王某协助办理房屋过户事宜,总以各种理由予以推脱,张某无奈诉之与法院处理,法院审理过程当中,黄某愿返还购房款,但不愿意支付违约金,认为当初约定的金额过高,双方争执不下。  
       根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 违约金毕竟是当事人事先约定的,其具体数额不可能与事后违约所造成的损失数额完全吻合。所以法律允许当事人可以通过诉讼或者仲裁的途径予以适当调整,即本条第二款规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》对违约金的调整也作了具体规定,按照该司法解释第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定,当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限;增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。此外,按照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)的规定,为减轻当事人诉累,妥当解决违约金纠纷,违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的,人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任,违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任,非违约方主张违约金约定合理的,亦应提供相应的证据。合同解除后,当事人主张违约金条款继续有效的,人民法院可以根据合同法第九十八条的规定(即合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力)进行处理。
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