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预售合同规定违约金过高,法院有权核减


2001年王先生购得一套总价款为179万余元的商品房,王先生与开发商签订了商品房销售合同,开发商许诺于2002年5月30日前将交付房屋。同时,开发商给王先生交付了一份《销售放心房承

预售合同规定违约金过高,法院有权核减

 

2001年王先生购得一套总价款为179万余元的商品房,王先生与开发商签订了商品房销售合同,开发商许诺于2002年5月30日前将交付房屋。同时,开发商给王先生交付了一份《销售“放心房”承诺书》。承诺书中明确表示:保证按合同约定期限将房屋交付使用,因开发商原因不能按期交付使用的,退款退息或按日支付已付房款千分之一赔偿,一直到房地产开发企业向购买人交付使用为止。商品房买卖合同签订后,王先生按合同约定,办理了有关手续。但是到期后开发商并没有按期向王先生交付房屋。双方发生争议交涉未果,王先生遂向法院起诉,要求开发商交付房屋,并按照合同约定支付违约全。按照合同约定的赔偿数额的计算方法,违约金高达百万元。开发商提出,承诺书中约定的违约金过高,要求减少违约金。
法院经审理认为,开发商逾期交房应承担继续履行合同、支付违约金的违约责任。开发商当初的承诺应是双方的一种合意,双方约定的逾期交房的赔偿金性质应是违约金。而法律对违约金的数额是有一定控制的。《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以开发商违约给王先生造成的实际损失为参照可以认定王先生主张的违约金数额过高,应予适当调整。根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第16条的规定,综合双方签订合同的情况和履行合同的过错等因素,应酌情将违约金数额调整到超过损失的30%。由此计算,已经发生并可以确定的违约金为31.8万余元,尚未发生的违约金可再另行解决。最后判决开发商应当继续履行交付房屋的合同义务,并支付王先生违约金31.8万余元。
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