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无权处分买卖房屋的效力


丈夫亡故,其妻李某患有精神分裂症。丈夫的哥哥赵某持李某身份证件,以抵债为由,将李某名下公房以7万元低价售予张某。在本案中,有关争议是赵某卖房行为是否有效,房产应归于谁

无权处分买卖房屋的效力

 

丈夫亡故,其妻李某患有精神分裂症。丈夫的哥哥赵某持李某身份证件,以抵债为由,将李某名下公房以7万元低价售予张某。在本案中,有关争议是赵某卖房行为是否有效,房产应归于谁。
赵某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某无权代理李某处分案涉房屋。即便张某与李某之间存在债权债务关系,赵某亦无权以李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故卖房合同无效。张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况且张某实际上并未支付合理对价,因此不能认定张某善意。合同被确认无效后,因该合同取得的财产应当返还,故张某应将案涉房屋归还李某,房屋所有权仍属于李某。
房屋产权主体有问题会导致卖房合同无效。即出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效。善意取得,是指无权处分他人动产的占有人,不法将动产转让给第三人以后,如果受让人在取得该动产时出于善意,就可以依法取得对该动产的所有权,受让人在取得动产的所有权以后,原所有人不得要求受让人返还财产,而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。善意取得必须满足:1、让与人对让与之不动产无处分权。2、受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求,要适用不动产的善意取得,受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产,则没有适用善意取得的空间。3、受让人须为善意。此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失,而对转让人无处分权的情形不知情。4、已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式,如果受让人没有及时作权利的变更登记,也没有善意取得适用的余地。我国《物权法》第九章第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。在该案例中,张某不能证明其相信赵某取得房屋处分代理权,且未支付合理对价,不能善意取得房屋所有权,因此房屋所有权仍归属于李某。
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