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房屋面积缩水各方责任如何划分


基本案情: 侯 某 与王 某通过中介公司提供的服务 签订了包括居间服务合同、北京市存量房屋买卖合同补充协议等在内的协议书,约定由侯 某 购买王 某 名下建筑面积为 86.41平方米的

房屋面积缩水各方责任如何划分

基本案情:

与王某通过中介公司提供的服务签订了包括居间服务合同、北京市存量房屋买卖合同补充协议等在内的协议书,约定由侯购买王名下建筑面积为86.41平方米的房屋,总价350万元。后经测绘公司实测,该房屋的建筑面积只有67.63平方米,比房屋所有权证书上登记的面积少了18.78平方米。

侯某认为,在房屋交易过程中,王某与中介公司故意隐瞒了房屋面积缺失的重要事实,致使其对房屋面积存在重大误解,王某应将其多支付的房款退还,中介公司也应将收取的居间报酬退还。王某认为在签订房屋买卖协议之前,其已经将产权证书原件交给了侯某和中介公司进行验证,不存在故意隐瞒房屋面积的事实。且侯某在签订合同之前,对房屋进行了查看,并未提出任何异议,双方签订的房屋买卖交易合同真实有效。中介公司也表示,居间合同是按照双方真实意思表示签订的,合法有效,在已经完成过户的情况下,居间行为已经完成,中介公司理应收取居间费用。双方多次沟通,不能协商一致,那么买到手的房屋面积缩水,各方责任如何划分呢?

相关法律法规:

面对责任划分,应当先确定原房产证面积登记错误的原因是什么,但不管原因如何,都需要提供相应的证据。如果有证据证明卖方或者中介机构明知面积登记错误的,买方可根据合同法基于欺诈主张撤销买卖合同,并要求卖方或中介机构赔偿损失;如果没有证据证明卖方或中介机构对面积登记错误明知或者负有责任,买方可根据合同法基于重大误解主张撤销买卖合同,各方根据公平原则分担损失。

实践中,房屋实际面积如果与登记面积的面积误差比绝对值在3%以内(含3%),合同继续履行,按照实际面积结算。如果超过3%,依据重大误解,买方可以请求解除合同。

如果买方在明知对方违约的情况下,要求继续履行合同,可以看做是买方提出了修改合同的请求,如果卖方也愿意继续履行,则应当适用公平责任,由卖方返还买方多支付的房款。如果合同继续履行,那么中介也无需承担法律责任。依据法律规定,居间人促成签订交易合同的,即可以收取居间费用。

律师提醒您:

在借助中介进行房产交易时,买方虽然不一定全部都要进行重新测绘,但至少可以自己尝试测算下房产面积,或邀请有经验的亲友陪伴实地核实房屋状况。对一些有特别政策的房屋,必须首先确认卖方是否具备出售的权利,比如是否属于抵押房、共有房、委托售房、小产权房、房改房等。交易房产权属是否明确、卖方有无完全的所有权或者正当的委托授权、房产在不在政策限售禁售的范围内,这些都对房产交易产生根本性影响,所以必须予以重视。

同时,在房屋买卖前,应当对购买标的与登记事项逐项进行核实,应分别在不同时间、天气对房产进行查验,通过产权交易机构、房产管理部门等进行核实。对于新房要特别注意核实“五证一书”,对于二手房还要注意房屋地址是否落有他人户口,是否有登记注册公司商号等。这些都会影响房产交易目的的顺利实现。

一旦在交易中出现了卖方违约行为,应立即停止付款,及时沟通解决,必要时向专业人士寻求解决意见。通过协商、向有关部门投诉或者依合同约定方式通过仲裁或诉讼维护自己的合法权益。

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