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农村宅基地买卖合同无效的后果


61岁的王天堂,是米东区古牧地镇大破城村村民。2003年,王天堂经大破城村村委会批准,在本村取得405平方米的宅基地一处。第二年,王天堂在这片宅基地上建了两间砖木结构的房屋,并垒了

农村宅基地买卖合同无效的后果

 

61岁的王天堂,是米东区古牧地镇大破城村村民。2003年,王天堂经大破城村村委会批准,在本村取得405平方米的宅基地一处。第二年,王天堂在这片宅基地上建了两间砖木结构的房屋,并垒了围墙。2007年10月3日,急需用钱的王天堂与宁夏来疆人员马志刚签订一份《房屋买卖协议》,协议约定:王天堂将自有的宅院及两间砖木结构房屋转让给马志刚,转让价4万元。当天,马志刚向王天堂支付了4万元转让款,王天堂交付了房屋及宅院。之后,马志刚在该宅基地上修建了三间砖混结构房屋,并一直居住至今年初。
今年3月,王天堂向米东区人民法院起诉,要求确认其2007年与马志刚签订的《房屋买卖协议》无效,并要求返还争议房屋及院落。王天堂与马志刚签订《房屋买卖协议》已经7年多,并且双方也已实际履行了协议。王天堂7年前转让住房和宅院的行为是否有效呢?马志刚是否应当返还争议的房屋和院落?法庭上,双方争执不下。“当初是你要卖房,我就买了,现在房价上涨,你反悔,不讲信用。”马志刚认为,王天堂打官司,就是为了获取更大的利益,才不讲诚信。“你不是我们村上的人,宅基地不是你想买就能买。”王天堂振振有词。
米东法院一审后,判决马志刚与王天堂签订的《房屋买卖协议》无效,马志刚返还王天堂诉争房屋及院落。案件进入执行阶段后,法官多次找到王天堂做工作。最终,王天堂对马志刚表示内疚和歉意,并自愿一次性向马志刚补偿56万元,双方达成执行和解。
■以案释法
农村宅基地不是想买就能买
对老百姓而言,房屋是安身立命最重要的资产。近年来,乌鲁木齐城市近郊的农村房屋私下交易日益增多。有些人在法律不允许买卖过户的情况下“凭信誉”完成宅院和房屋交易。在房价上涨、土地征迁补偿高涨的情况下,有些出卖方为了获取更大的经济利益而反悔,导致纠纷不断增多。
马志刚一家购买房产后,已居住7年多,生产生活都趋于安定,如果判决返还房屋,就是支持不诚信行为,马志刚一家也难以接受;如果法院支持了出尔反尔的王天堂,有人会认为法院支持了“坏人”。
审理此案的法官说,本案中原、被告所签订的《房屋买卖协议》的标的物不仅是房屋,还包括相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,本集体组织外的人员无权取得,马志刚是外来人员,不是该集体经济组织成员,不能受让诉争宅基地,故原、被告签订的《房屋买卖协议》无效。合同被确认无效后,被告可要求原告返还因合同取得的财产,并可要求有过错方予以赔偿。
作者:河南盈法律师事务所
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