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关于欺诈转租合同效力


2011年3月25日,被告严某与房东袁某签订了一份门面转租合同,约定房东袁某将其 商铺 出租给被告严某,租赁期限从2011年4月8日起至2012年4月7日止,并约定该门面可以转让,但需经房东

关于欺诈转租合同效力
 

 

 
2011年3月25日,被告严某与房东袁某签订了一份门面转租合同,约定房东袁某将其商铺出租给被告严某,租赁期限从2011年4月8日起至2012年4月7日止,并约定该门面可以转让,但需经房东袁某同意并向房东袁某交转让费20000元。 2011年4月21日,被告严某在没有征得房东袁某同意的情况下,私自将该门面转租给原告王某经营,并找人假冒房东袁某与原告王某签订了一份租赁合同,并收取了原告王某转让费36000元及货物折价款1500元,随即被告严某就不知所踪。后房东袁某找到原告王某,告知其与被告严某签订的租赁合同无效,合同上并不是他本人签名,原告王某才知被骗。原告王某认为被告严某在明知自己没有转让权的情况下找人假冒房东袁某与原告王某签订门面租赁合同,并私自收取原告王某门面转让金,使其经济上蒙受了巨大的损失,故诉至法院请求判令被告严某赔偿因其违约行为给原告王某造成的经济损失共计36000元。
法院经审理后认为,原告王某与假冒房主签订了房屋租赁合同,据此,严某收取门面转让费36000元,其行为已涉嫌合同诈骗,因此认为本案不属于该院主管范围,最终作出驳回原告王某诉求的裁定。
本人认为,法院做出以上裁定不能从根本上解决这起本来就属于民事领域的纠纷。本案的焦点是,转租合同到底应当认定为有效合同还是应当认定为无效合同。在是否认定转租合同的有效性的基础上,原告王某是否对这36000元转租款中的20000元享有请求权出现两种不同观点。本人则认为,原告王某对这 20000元享有请求权。
关于租赁合同与转租合同的关系
一个合同要发生法律上的效力应当满足以下几个要件:当事人具有民事主体资格、合同当事人双方意思表示一致,以及合同内容合法。但对于转租合同这一较为特殊的合同而言,还应满足法律的特殊规定。《合同法》明确规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人(即次承租人),承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成直接经济损失的,承租人应当向出租人赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。依此规定,承租人非经出租人同意,不得将租赁物转租给他人。虽然本条并未对非法转租进行规定,依据民事领域“法不禁止即是自由”的法彥,即是说,承租人在未取得出租人的同意而将租赁物转租给第三人的情况下,若出租人未行使解除权,则租赁关系仍然有效,不因承租人的转租而受影响。
由本案的相关情形可以看出,原、被告严某之间的合同已属无效合同,且是因为被告严某不享有合同标的物的处分权且事后未得到享有处分权人的追认而致使合同无效的。根据《合同法》第五十八条,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
作者:河南盈法律师事务所
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