盈法Logo
盈法热线电话

想买二手房,如何规避其中的法律风险?


二手房交易在我们日常生活中大量存在,由于交易的复杂性,又加上当事人相关法律知识缺乏、防范意识不够,使得房屋买卖纠纷经常发生。这类房屋合同纠纷一般涉及的法律问题不仅

想买二手房,如何规避其中的法律风险?
二手房交易在我们日常生活中大量存在,由于交易的复杂性,又加上当事人相关法律知识缺乏、防范意识不够,使得房屋买卖纠纷经常发生。这类房屋合同纠纷一般涉及的法律问题不仅包括一般买卖合同问题,还可能涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题,及以享有教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。为了保障交易顺畅,规避风险,及时维护合法权益,在此十分有必要向大家介绍一下二手房交易过程中存在的法律风险。

1、存在抵押权的房屋

抵押房是指卖房者在出卖房屋之时,房屋存在抵押权,房屋的过户需要经过抵押人同意的房屋。在二手房买卖合同履行过程中,经常会有交易房屋存在抵押的情况,如果要进行交易首先要解除抵押,此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将直接影响下一步合同的履行。因此,在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房,一定要妥善签订合同,督促卖房人解押,防范意外情况发生。

2、代理房

实践中,由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因,经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。遇到此种情形,购房人一定要提高警惕,要求代理人提供委托书,并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时,代理人所要承担的违约责任,同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等,防范代理人无权代理,或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。

3、拍卖房

拍卖房往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押,购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外,还要关注房屋的产权问题,有无实际居住人及户口有无迁出,还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况,这些都需要竞买人负担。总之,拍卖房情况复杂,无论是竞拍还是间接购买,都需要在了解清楚后谨慎对待。

4、已经出租的房屋

实践中不少二手房在出售时是处于出租状态的,虽然房屋的出售行为并不侵害承租人的优先购买权,但是为了避免以后交房发生纠纷,买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息,要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

5、存在共有人的房屋

《婚姻法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无权处分行为。

6、学区房

实践中,许多人为了孩子上学而购买学区房,但合同中却没有明确约定房屋带有学位,或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。因此,以购买“学区房”为主要目的买房人,一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况,其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同,并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现,买房人有权要求解除合同,并且要求赔偿房屋差价损失等。